확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정해 임대차계약서에 기입한 날자를 말한다.

이 제도는 창업단계에서 매우 중요한 절차로 정부는 영세 점포임차상인들의 권리를 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법을 제정해 2002년 11월 1일부터 시행하고 있다.

임차인, 즉 건물에 세를 얻어 사업을 하는 사람이 이법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록을 반드시 해야 한다.

또한 임차보증금을 다른 채권보다 먼저 받으려면 확정일자를 받아둬야 한다.

확정일자의 효과는 임차한 건물이나 상가가 나중에 경매나 공매로 타인에게 넘어가더라도 확정일을 기준으로 보증금을 받을 수 있다.

확정일자는 상가건물의 모든 임차인에게 적용되는것이 아니라 환산보증금 (보증금+월세 환산액)이 해당 지역별로 금액이 정해져 있다.

서울시는 2억4000만 원, 서울을 제외한 과밀 억제권역은 1억9,000천만원, 인천을 제외한 광역시는 1억 5,000만원, 기타 지역

1억4,000만 원 이하일 때만 이 법의 보호를 받는다.

확정일자를 받으려면 필요한 서류를 구비해 사업장 소재지 관할 세무서에 신청하면 된다.

처음으로 사업자등록을 하는 임차인과 과거에 이미 사업자등록을 한 임차인은 구비 서류에 차이가 있다.

신규 사업자등록 임차인은 임대차계약서 원본과 사업자등록증 신청서, 음식점 영업 신고필증,사업장 도면,본인 신분증(대리인 가능)이 필요하다.

이미 사업자등록을 한 임차인은 임대차계약서 원본과 사업자등록증 원본, 사업자등록증 정정신고서, 사업장 도면, 본인 신분증(대리인 가능)이 있어야한다.

확정일자 받은 임차인이 보호받는 사항은 다음과 같다.

첫째, 내 보증금을 먼저 받을 수 있다.

     사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매.공매 시 임차건물의 경매등으로 생긴 돈에서

     후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다.

둘째, 5년 범위 내의 계약갱신 요구권이 생긴다.

     즉 최초의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 5년간 보장된다.

     그러나 아주 영세한 사업자는 사업자등록증이 있다면 임차건물이 경매에 넘어갔을 때 확정일자가 없어도

     보증금의 일정액을 우선적으로 받을수 있다.